1주택 양도세 비과세 요건 체크리스트 (2025년 기준)

1주택 양도세 비과세 요건 체크리스트 (2025년 기준)

내 집을 팔 때 양도소득세를 한 푼도 내지 않는 방법, 헷갈리는 1주택 양도세 비과세 요건을 한 번에 체크할 수 있도록 정리했습니다.

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STEP 1 나는 “1세대 1주택”이 맞을까?

1주택 양도세 비과세의 출발점은 “양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유하고 있는지”입니다. 여기서 말하는 1세대·1주택 개념을 먼저 이해해야 나머지 요건도 정확히 체크할 수 있습니다.

구분	내용 요약
1세대	세대주 + 배우자 + 미혼 자녀 등 같이 사는 가족 단위 전체 기준
1주택	양도일 현재 국내에 주택 1채만 보유 (세대 기준)
예외 인정	일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택, 인구감소지역·미분양주택 등은 특례 충족 시 주택 수에서 제외

체크 ①
양도일 기준으로 세대 전체에서 주택이 1채인지, 추가로 보유한 주택이 있다면 “주택 수 제외 특례”(상속·농어촌·인구감소지역·준공후 미분양 등)에 해당하는지 먼저 확인하세요.

STEP 2 보유기간 2년 이상 채웠는지

기본적으로 1세대 1주택 비과세를 받으려면 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 취득일부터 양도일까지 기간을 계산하며, 상속주택은 상속 개시일(사망일) 기준으로 보유기간을 산정하는 것이 일반적입니다.

보유기간 체크리스트

• □ 매매계약서 기준 잔금·등기일이 취득일이 되는지 확인
• □ 양도일(잔금·등기일)까지 2년 이상 보유했는지 계산
• □ 상속·증여·분양권 전환 등 특수한 경우는 취득일 기준이 달라질 수 있음

TIP. 2년 보유 요건이 충족되지 않은 상태에서 매도하면, 나머지 요건을 다 맞춰도 1주택 양도세 비과세를 받을 수 없습니다.

STEP 3 거주기간 2년이 필요한 집인지 확인하기

모든 1주택이 거주 2년을 요구하는 것은 아니지만, 조정대상지역에서 2017년 8·2대책 이후 취득한 주택은 2년 이상 실제 거주해야만 비과세가 가능합니다.

취득 당시 지역	보유 요건	거주 요건
비조정지역	2년 이상 보유	원칙적으로 거주요건 없음
조정대상지역 (’17.8.3 이후 취득)	2년 이상 보유	2년 이상 실거주 필수

중요 포인트조정대상지역
조정대상지역이었다가 이후 해제되더라도, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 요건은 그대로 적용됩니다. 실거주 기간이 부족하면 비과세가 불가능할 수 있습니다.

거주기간 예외
상생임대주택 등 일부 특례를 충족하면 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 요건이 면제될 수 있습니다. 임대차 계약 조건(증액 5% 이하, 일정 기간 이상 임대 등)을 꼼꼼히 확인하세요.

STEP 4 양도가액 12억 원 이하인지 (고가주택 여부)

1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원까지 전액 비과세가 원칙입니다. 하지만 매매가가 12억 원을 초과하는 고가주택이라면 12억 원을 넘는 부분에 대해서는 양도차익을 계산해 세금이 과세됩니다.

양도가액 기준 체크

• □ 실거래가 기준 12억 원 이하인가? → 요건만 맞으면 양도세 전액 비과세
• □ 12억 원 초과라면? → 초과분에 대해서만 양도세 과세
• □ 양도차익 규모에 따라 장기보유특별공제로 세 부담 추가 절감 가능

STEP 5 주택 부수토지·특례사항도 함께 보기

단독주택처럼 토지가 함께 있는 경우, 비과세가 적용되는 부수토지 범위도 중요합니다.

위치	비과세되는 부수토지 범위
수도권 도시지역(주거·상업·공업)	주택 정착면적의 3배까지
그 밖의 도시지역	주택 정착면적의 5배까지
도시지역 밖	주택 정착면적의 10배까지

주택 수 제외 특례 한 번 더 체크
인구감소지역 주택, 준공 후 미분양주택, 일정 요건을 갖춘 농어촌주택 등은 1세대 1주택 판단 시 주택 수에서 제외되는 경우가 있습니다. 이미 1주택을 가진 상태에서 이런 주택을 추가로 취득했다면, 비과세 요건에 어떤 영향을 주는지 꼭 확인하세요.

STEP 6 신고 전 마지막 점검 체크리스트

1주택 양도세 비과세 6단계 자가 점검표

• ① 양도일 현재 세대 기준으로 국내 1주택만 보유하고 있는가?
• ② 일시적 2주택·상속주택·농어촌주택·인구감소지역주택 등 주택 수 제외 특례가 필요한 상황은 아닌가?
• ③ 해당 주택을 2년 이상 보유했는가?
• ④ 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 이상 실거주했는가?
• ⑤ 양도가액이 12억 원 이하인가, 또는 초과분에 대한 세 부담을 계산해봤는가?
• ⑥ 단독주택이라면 부수토지 면적이 비과세 범위 안에 들어오는가?

혼인·이사·갈아타기 계획이 있다면?
결혼으로 2주택자가 되는 경우, 일정 기간(혼인 후 10년 이내 등) 먼저 파는 집에 대해 1세대 1주택으로 간주해 비과세 특례를 적용해 주는 규정들도 있습니다. 최근 개정 내용이 자주 바뀌고 있으니 혼인·상속·갈아타기처럼 복잡한 상황이라면 국세청 홈택스 안내나 세무사 상담을 통해 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.

※ 이 글은 2025년 기준 1주택 양도세 비과세의 주요 요건을 요약한 것으로, 실제 세금 신고·계산 시에는 국세청 홈택스, 세무서, 세무전문가의 안내를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.