양도소득세 절세 전략 완전정리｜1가구 1주택 비과세 핵심 가이드

 

✔ 1가구 1주택 비과세 조건
✔ 장기보유특별공제로 세금 절감
✔ 일시적 2주택 비과세
✔ 다주택 절세 전략
✔ 실제 계산 예시까지 한 번에 정리!

 

 

1️⃣ 양도소득세 기본 구조 이해하기

양도소득세란 부동산을 팔아 얻은 ‘양도차익’에 부과되는 세금입니다.
세율이 높기 때문에 절세 전략이 매우 중요합니다.

✅ 양도세 기본 계산 공식
양도소득세 = (양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제) × 세율

 

 

 

2️⃣ 1가구 1주택 비과세 조건 (가장 강력한 절세 전략)

✅ 핵심 요약
✔ 1가구
✔ 1주택만 보유
✔ 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 필수)
✔ 12억 원까지 비과세

✔ 비과세 조건 자세히

• 비조정대상지역 → 2년 보유만 충족하면 비과세
• 조정대상지역 → 2년 보유 + 2년 거주
• 12억까지 비과세, 초과분에만 세금 발생

❌ 비과세 불가 사례

• 상속주택 + 본인 주택 동시 보유
• 분양권 + 주택 동시 보유
• 임대주택 등록 시 일부 비과세 불가 사례 존재

 

 

3️⃣ 일시적 2주택 비과세 (갈아타기할 때 핵심)

✅ 요건 요약
✔ 기존 주택 2년 이상 보유
✔ 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 매도
✔ 조정대상지역도 동일 규정 적용

실제 거주 요건은 없으며, 반드시 3년 기한을 지켜야 비과세가 적용됩니다.

 

 

4️⃣ 장기보유특별공제(LTSD)로 세금 폭감시키기

1가구 1주택자는 보유·거주기간이 길수록 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

보유기간	거주기간	최대 공제율
10년	10년	80%

보유 4% + 거주 4%씩 누적되어 80%까지 공제됩니다.

 

 

5️⃣ 다주택자 절세 전략

• 중과세율 높은 주택부터 먼저 매도
• 비조정대상지역 보유 시 중과 회피
• 일시적 2주택 활용하여 세금 최소화
• 배우자 증여 후 5년 보유 전략 활용 가능

 

 

✔ 핵심 요약 카드

✔ 1가구 1주택 비과세
2년 보유(조정지역 2년 거주), 12억까지 비과세

✔ 일시적 2주택 비과세
신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도

✔ 장기보유특별공제
최대 80% 공제 → 세금 대폭 절감

✔ 다주택 절세 전략
매도 순서 조절, 비조정지역 활용, 증여·상속 절세

 

 

마무리

양도소득세는 보유기간, 거주기간, 지역, 주택 수에 따라 세금이 억 단위로 달라질 수 있습니다.
정확한 규정을 이해하고 전략적으로 접근하면 불필요한 세금을 크게 줄일 수 있습니다.