티스토리 뷰
목차
💡 한눈에 보는 핵심 요약
- 은행 대출을 죄어도, 가족 간 부의 이전·갭투자·다른 자산 수익 등 우회 자금으로 집값이 버팁니다.
- 한국의 보유세 체계는 전체적으로는 낮지만, 종부세는 징벌적 성격을 띠며 불균형이 심합니다.
- 서울 집값을 실제로 눌렀던 시기는 공공 주도로 대규모·저렴한 주택 공급이 이뤄졌던 때였습니다.
1. 대출규제를 이렇게 했는데… 왜 집값은 안 떨어질까?
정부는 10·15 대책에서 토지거래허가제와 강력한 대출 규제를 동시에 꺼냈습니다. 그 결과 거래량은 정책 이전보다 80~90% 가까이 줄었지만, 정작 시장 분위기는 “하락장”이라고 부르기 애매합니다. 실거래가 기준으로 여전히 신고가가 찍히고 있기 때문입니다.
과거에는 은행 대출을 조이면 곧바로 거래가 줄고 집값도 어느 정도는 잡혔습니다. 하지만 지금은 은행 가계대출이 줄어들어도 부동산으로 들어오는 돈이 크게 줄지 않는 상황이 나타납니다. 이유는 간단합니다. 집을 살 수 있는 자금의 원천이 다변화됐기 때문입니다.
① 가족 간 부의 이전: 가장 강력한 우회로
수도권에 먼저 자리 잡고 자산을 축적한 1960년대생 부모 세대가 1990년대생 자녀 세대에게 자산을 넘겨주는 흐름이 강하게 나타나고 있습니다. 은행 대출이 막혀도, 증여·상속·생활비 명목의 자금 지원이 이어지면서 실수요·투자수요 모두가 유지되는 구조입니다.
해외 사례에서도 비슷합니다. 호주에서는 주택 취득 자금의 출처를 추적해 보니, 상업은행 대출보다 가족에게서 나온 돈이 더 많은 비중을 차지했다는 조사도 있습니다. 한국도 크게 다르지 않다는 뜻입니다.
② 갭투자·전세제도·자산 수익까지 더해진 우회 자금
한국 특유의 전세 제도로 인해, 소위 말하는 “갭투자”는 여전히 대출 규제를 우회하는 수단이 됩니다. 세입자의 전세보증금이 사실상 “무이자 레버리지” 역할을 하기 때문에, 집주인은 적은 자기자본으로 여러 채를 보유할 수 있습니다.
여기에 더해 비트코인·주식 등 위험자산에서 수익을 올린 투자자들이 그 이익을 다시 부동산으로 옮기는 흐름도 있습니다. 은행 대출 문을 닫아도, 다른 자산시장 → 부동산시장으로 이어지는 자금 흐름이 막히지 않는다는 뜻입니다.
“대출 규제 = 곧바로 집값 하락”이라는 공식은 더 이상 유효하지 않습니다.
가족 간 부의 이전, 갭투자, 타 자산 수익 등 다양한 자금 루트가 이미 활성화되어 있기 때문입니다.
2. 보유세·종부세를 올리면 집값이 잡힐까?
거래와 대출을 조여도 집값이 버티자, 일각에서는 “이제는 보유세를 더 올려야 한다”는 주장이 나옵니다. 실제로 한국은 전체적으로 보면 보유세 부담이 낮은 편이라는 지적도 많습니다.
문제는 구조입니다. 종합부동산세(종부세)는 매우 높은 반면, 일반적인 재산세는 상대적으로 낮은 구조입니다. 그래서 종부세가 일부 고가주택·다주택자에게만 집중적으로 부과되는 징벌적 세금처럼 인식되고 있습니다.
① 왜곡된 보유세 구조
보유세 체계가 균형 있게 설계되었다면, 주택을 많이 보유할수록 자연스럽게 “들고 있기 힘든 구조”가 됩니다. 하지만 지금은 종부세 구간에 들어가는 사람만 세 부담이 급증하고, 그 아래 구간은 상대적으로 부담이 적어 보유세 체계 자체가 왜곡됐다는 비판이 나옵니다.
② 1주택 양도세 혜택도 한 번 점검할 때
또 하나 짚어볼 부분은 1주택자에 집중된 양도소득세 감면입니다. 실수요 보호라는 명분이 있지만, 지나치게 넓은 예외를 두면 “집은 웬만하면 안 파는 자산”이 되면서 시장에 매물이 잘 안 나오는 부작용이 생깁니다.
· 보유세 전체 수준은 낮지만, 종부세만 유난히 높게 설계된 구조
· 1주택 중심의 양도세 혜택이 매물 잠김·공급 부족을 심화시킬 수 있음
→ 결과적으로 보유세·양도세 체계를 함께 손보는 종합적인 세제 개편이 필요합니다.
3. “결국 공급”이라는데… 재개발·재건축만으로 충분할까?
서울 집값 이야기가 나올 때마다 빠지지 않는 말이 있습니다. 바로 “결국 공급을 늘려야 한다”는 주장입니다. 재개발·재건축을 활성화해서 새 아파트를 많이 공급하면, 자연스럽게 가격이 안정될 것이라는 기대죠.
하지만 재개발·재건축은 기본적으로 “사업성이 나와야 돌아가는 민간 사업”입니다. 조합원·시공사 모두 높은 분양가를 전제로 움직이기 때문에, 집값이 어느 정도 올라 있어야 사업이 본격적으로 시작됩니다. 다시 말해, 민간 정비사업만으로는 ‘집값을 잡는 공급’이 되기 어렵다는 한계가 분명합니다.
① 집값을 실제로 눌렀던 시기: 공공이 나섰을 때
우리나라에서 “공급으로 집값을 눌렀다”고 평가받는 시기는 크게 두 번입니다.
- 1990년대 초반 – 1기 신도시를 포함한 200만 호 공급이 집중된 시기
- 2010년 전후 – 이명박 정부 시절 보금자리주택이 강남권·수도권에 대거 공급된 시기
두 시기의 공통점은, “저렴한 공공주택이 대규모로 풀렸다는 점”입니다. 그린벨트를 해제해 강남 세곡·내곡, 하남 미사 등지에 보금자리 주택이 공급되면서, 당시 수도권 집값을 몇 년간 눌러두는 효과가 있었습니다.
· 재건축·재개발 같은 민간 정비사업은 집값이 올라야 돌아가는 구조
· 실제 가격 안정 효과를 낸 것은 ‘공공 주도 대규모·저가 공급’이었음
→ 수도권 집값을 잡으려면, 공공 아파트를 전제로 한 대규모 공급 전략이 필수입니다.
4. 수도권 집값 안정 vs 지방 공동화, 풀기 어려운 숙제
여기서 하나 더 고민해야 할 지점이 있습니다. 서울·수도권에 공공주도로 대규모 주택을 공급하면 어떤 일이 벌어질까?
단기적으로는 서울과 인근 지역의 집값을 확실히 누르는 효과가 있을 수 있습니다. 하지만 동시에 “지방 인구·일자리·수요가 더 빠르게 빠져나가는 결과”를 촉진할 수 있습니다. 수도권이 더 살기 좋아질수록, 지방은 더 비어 가는 구조가 심해질 수 있기 때문입니다.
이재명 대통령은 이런 상황을 두고 “소금물을 마시는 것과 같다”고 비유하기도 했습니다. 갈증을 해결하려고 소금물을 마시면 잠깐은 나아지는 것 같지만, 결국 몸은 더 탈수된다는 의미입니다.
· 수도권 집값 안정을 최우선으로 두면 → 공공 공급 확대가 가장 빠른 카드
· 하지만 동시에 지방 공동화·지역 불균형을 키울 위험도 존재
→ 어느 쪽을 먼저, 어느 정도까지 우선순위에 둘지에 대한 정치·사회적 합의가 필요합니다.
결국 지금의 부동산 논의는 “집값만의 문제가 아니라, 한국 사회 전체의 구조와 방향에 관한 문제”로 확장되고 있습니다. 인구, 일자리, 복지, 재정, 세제, 지역 균형발전까지 모두 연결된 종합 과제입니다.
#재건축 #재개발 #대출규제 #전세대출 #지방공동화 #보유세 #종부세 #공공주택 #수도권집값 #부동산정책
